A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) publicou o Ofício-Circulado n.º 25117/2026, de 24 de junho, que esclarece como deve ser aplicada a regra da inversão do sujeito passivo — a chamada «autoliquidação do IVA» — nos serviços de construção civil, na sequência das alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio. Com treze exemplos práticos, o Ofício define quando a fatura deve ser emitida com ou sem IVA, matéria que afeta não só as empresas de construção e de instalações técnicas, mas todas as empresas e entidades que contratam obras, reparações ou instalações nos seus imóveis.

Em síntese: as novas regras aplicam-se desde 1 de julho de 2026. As principais novidades são a exigência de que o prestador tenha alvará ou certificado de empreiteiro, o critério da integração permanente dos bens no imóvel e o alargamento da autoliquidação às entidades isentas que contratem empreitadas habitacionais abrangidas pela taxa reduzida de 6%. Um erro de enquadramento pode custar ao cliente a perda do direito à dedução do IVA pago.

1. O que é a autoliquidação e o que mudou

Na autoliquidação, o empreiteiro fatura sem IVA e é o cliente quem liquida o imposto na sua declaração periódica, deduzindo-o na mesma declaração, se tiver direito à dedução. Para uma empresa com direito à dedução integral, a operação é neutra em termos de tesouraria. A regra existe no setor da construção desde 2007, para combater a fraude nas cadeias de subempreitada.

O Decreto-Lei n.º 97/2026, que integra o pacote de medidas fiscais para a habitação, alargou a regra: passa a abranger também os clientes que apenas pratiquem operações isentas (por exemplo, quem se dedica exclusivamente ao arrendamento habitacional), quando contratem empreitadas de construção ou reabilitação enquadradas na verba 2.42 da Lista I do Código do IVA, a que se aplica a taxa de 6%. O Ofício revoga todas as orientações anteriores da AT que o contrariem.

2. Quando há autoliquidação

A autoliquidação aplica-se quando se verificam, em simultâneo, três condições:

• O serviço é de construção civil - construção, remodelação, reparação, manutenção, conservação ou demolição de imóveis, qualquer que seja a forma do contrato (empreitada, prestação à tarefa, contrato de manutenção);
• O prestador está habilitado - tem alvará ou certificado de empreiteiro emitido pelo IMPIC;
• O cliente é sujeito passivo de IVA com direito à dedução, total ou parcial, com sede, estabelecimento ou domicílio em Portugal — ou, no caso das empreitadas da verba 2.42, qualquer sujeito passivo, mesmo que isento.

Se faltar uma destas condições, o empreiteiro fatura com IVA, nos termos gerais.

3. O que conta como construção civil

a) Sem alvará, não há autoliquidação

É a clarificação com maior impacto prático. Uma empresa que faça pinturas, reparações ou pequenas obras sem alvará ou certificado de empreiteiro deve faturar com IVA, mesmo que os trabalhos sejam típicos da construção. A habilitação pode ser confirmada no portal do IMPIC, e essa verificação deve passar a fazer parte da contratação de qualquer obra.

b) Instalação de equipamentos: depende da integração no imóvel

O fornecimento com instalação só é tratado como construção civil quando os bens ficam integrados de forma permanente no imóvel e a instalação corresponde a uma das especialidades previstas na lei da construção. Ficam abrangidos, por exemplo:

• painéis solares fotovoltaicos, sistemas AVAC, caldeiras e bombas de calor — incluindo a substituição de uma unidade de ar condicionado ligada às infraestruturas do edifício;
• elevadores, monta-cargas e plataformas elevatórias;
• alarmes, videovigilância, deteção e extinção de incêndios, telecomunicações (ITED) e videoporteiros;
• portas, janelas e caixilharias, cozinhas, casas de banho e mobiliário por medida fixo, como roupeiros embutidos.

Ficam fora da autoliquidação, sendo faturados com IVA, os eletrodomésticos que não exijam obras e o mobiliário comum, ainda que aparafusado à parede por segurança, bem como a decoração de interiores e a venda isolada de materiais.

c) Contratos com várias prestações

Quando o contrato de obra inclui outros serviços ou materiais — aluguer de gruas, remoção de entulho, fiscalização —, a autoliquidação aplica-se à totalidade. Já os materiais vendidos à parte, fora do contrato de obra, são faturados com IVA. A forma como os contratos e as faturas são estruturados tem, por isso, consequências fiscais diretas.

4. Quem é o cliente

• Empresas com direito à dedução, total ou parcial — há sempre autoliquidação, incluindo as que praticam simultaneamente operações tributadas e isentas;
• Entidades exclusivamente isentas (por exemplo, clínicas, escolas, muitas associações e IPSS) — não há autoliquidação, e o empreiteiro fatura com IVA, exceto nas empreitadas de construção ou reabilitação habitacional da verba 2.42. Nesse caso, o cliente deve informar o empreiteiro e passa a ter de entregar uma declaração periódica até ao fim do mês seguinte para pagar o IVA autoliquidado;
• Empresários em nome individual — só há autoliquidação se declararem ao empreiteiro que a obra se destina à sua atividade, ainda que parcialmente;
• Estado, autarquias e outras entidades públicas — só quando a obra se destina, total ou parcialmente, a uma atividade sujeita a IVA, devendo informar o prestador;
• Particulares — não há autoliquidação.

5. Faturação e Dedução: Os pontos críticos

Menção obrigatória — a fatura é emitida sem IVA e com a menção «IVA – autoliquidação»;

Adiantamentos — a regra aplica-se também aos adiantamentos, e o cliente autoliquida o IVA no período em que paga;

Falta de fatura não desonera o cliente — mesmo que o empreiteiro não emita fatura, o cliente continua obrigado a autoliquidar o imposto;

IVA faturado indevidamente não se deduz — se o empreiteiro liquidar IVA quando deveria aplicar a autoliquidação, o cliente não pode deduzir esse IVA, mesmo que o tenha pago. A fatura deve ser corrigida;

Aplicação no tempo — as regras aplicam-se ao IVA exigível desde 1 de julho de 2026. Para as empreitadas da verba 2.42, prestador e cliente podem optar em conjunto por aplicá-las desde 1 de janeiro de 2026, corrigindo as faturas.

6. Apreciação e riscos para as empresas

O Ofício traz mais segurança, mas a exigência de alvará resulta de uma interpretação da AT e não da letra da lei. Essa interpretação vincula a administração, mas pode ser discutida em tribunal. Enquanto isso não acontecer, recomenda-se o seu cumprimento. Há também riscos práticos a acautelar:

• O risco recai sobre o cliente — é o cliente quem perde a dedução ou sofre correções e coimas se o enquadramento estiver errado, mesmo quando o erro resulta de informação do empreiteiro (por exemplo, sobre o alvará);
• Zonas cinzentas — estores, pavimentos flutuantes, divisórias amovíveis, postos de carregamento elétrico ou equipamentos industriais fixos exigem uma análise caso a caso, que deve ficar documentada;
• Tesouraria das construtoras — ao faturarem cada vez mais sem IVA, mas continuando a suportá-lo em materiais e em subempreiteiros sem alvará, as empresas de construção tendem a acumular crédito de IVA e a depender de reembolsos;
• Habitação a 6% — nas empreitadas da verba 2.42.1, os bens excluídos da autoliquidação (como os eletrodomésticos) continuam a contar para os limites de preço que permitem aplicar a taxa reduzida.

7. O que fazer desde já

• Rever as faturas emitidas e recebidas desde 1 de julho de 2026 e corrigir as que não respeitem as novas regras;
• Confirmar no portal do IMPIC o alvará de cada empreiteiro e guardar o comprovativo;
• Formalizar por escrito as declarações do cliente (afetação à atividade, enquadramento na verba 2.42) e incluir nos contratos de obra uma cláusula de IVA com as declarações e garantias de cada parte e a responsabilidade por informações inexatas;
• Atualizar os sistemas de faturação e contabilidade e, nos casos duvidosos de valor relevante, ponderar um pedido de informação vinculativa à AT.

A Direção Jurídica da AIP-CCI está disponível para apoiar os Associados na análise de casos concretos e na revisão dos respetivos contratos.

Informação elaborada pela Direção Jurídica da AIP-CCI. O presente texto tem natureza meramente informativa e não dispensa a análise casuística de cada situação concreta.